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扬州“限售令”两年期至?市住建局:二套房仍限售3年
发布日期:2019-05-14  浏览次数:361 次

“扬州限售政策还在执行。”针对近期部分自媒体称“厦门、福州、青岛、广州、常州、东莞、扬州等第一批限售的城市将陆续‘解冻’”,扬州市住建局就此回复。

2017年4月10日,扬州出台新规:市区居民拥有二套房及以上,非市区居民拥有首套房及以上,已购或新购住房,需取得不动产权证满2年,方可上市交易。同年11月29日,市政府发布185号文件《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》,将原规定的2年调整为3年。

如今“限售令”已实行两年,扬州二手房市场情况如何?哪些是主要购买客群?近期国家发改委提出放宽落户政策,对扬州楼市是否会起到刺激作用?记者采访业内人士,对上述问题深度解析。

扬州政策市区家庭二套房及以上,3年内不得交易


市住建局房地产市场监管处负责人介绍,2017年3月之前,我市按照国家关于供给侧结构性改革的决策部署,市场总体保持平稳。同年3月1日以后,我市房地产土地市场出现波动,新房市场一度“量价齐升”,二手房交易市场成交活跃,引起关注。

2017年4月10日,市政府出台49号文件《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》,结合扬州实际,从供给侧方面制定了“4个”重点“15条”具体举措。“4个”重点分别为:“稳”用地市场、“严”价格管理、“控”交易行为、“重”日常监管。

“15条”的第7条明确:在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的,不得上市交易。

49号文件出台以后,对稳定市场发挥了积极作用。根据国家对房地产市场调控的最新要求,坚持“房住不炒”的定位,进一步稳定市场预期,保障刚性需求,强化市场监管,确保各项调控措施持续发力,2017年11月29日,市政府发布185号文件《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》,其中将上述第7条的内容进行调整:上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。

出台背景降低房产投资需求,抑制市场过热

纵观全国,扬州只是限售城市之一。2017年3月24日,二线城市中房价最高的厦门率先出台限售政策,后续福州、杭州、青岛、广州、珠海、惠州、常州、东莞也先后加入限售队伍行列。截至目前,全国有60余座城市出台限售举措,除个别城市限售时间为5年,多数城市限售时长为2年或3年。

回顾扬州“限售令”出台的背景,有业内人士介绍,2017年3月1日,扬州在当年首场土拍中共挂牌出让5宗地块,其中包含3幅商住地块和2幅纯商业地块,共吸引37家房企前往竞拍。最终,恒大以楼面价8683元/,拿下扬州“新地王”。同策咨询研究部总监张宏伟表示,扬州本身去库存压力并不是太大,大牌房企在当地市场的拍地,有可能对市场的热度起到推动作用。

“无论是49号、185号文件,还是其他房地产市场政策,这些长效机制的建立,都是落实‘房住不炒’的总体定位、坚持百姓居住这一核心开展。”市住建局房地产市场监管处负责人介绍说,调控的根本要求,就是围绕“稳房价、稳预期”的要求,通过优化供应结构、加强市场监管,促进房地产市场平稳健康发展。

“限售政策可以针对性地抑制投资、投机需求,抑制市场过热,对楼市健康稳定发展具有积极意义。”扬州房地产业协会副会长、中广置业扬州公司总经理林展认为,新房和二手房均纳入取证3年内不得上市的“限售”序列,基本上把那种打算快进快出、获取短期收益的投资客拒之门外了。同时也锁住了这部分人的资金,避免大量抛售行为,维持市场平衡。

据介绍,按照正常流程,买房人在签订购房合同后要送交市住建局备案,房子交付以后才能办理不动产证。从时间上计算,新房交付需要2年,再加上3年限售。这就意味着,不少房源从购买到售卖需要“冻结”5年。如此,对刚需几乎没有影响。

市场影响“限售令”后,扬州二手住宅量价平稳

“对我们刚需一族而言,调控是一个好消息,至少让大家紧张的情绪得到舒缓。”退休的李老先生介绍,2017年春节前,市区还有不少万元以下的楼盘。但那次拍卖后,房市明显火爆,西区几个楼盘一扫而空。二手房几乎是一天一价,不到一个月,很多房子的价格就涨了30%,价格普遍达到14000元/平方米以上。

“当时我们中广置业的部分门店,就曾遭遇房东后悔卖房来闹事的情况。比如万科一套85平方米的房子,2月售价100万,一个月后就卖到了120万。”林展说,调控后整个市场逐渐平息,这样的情况再也没有发生过。

林展介绍,影响二手房市场的因素是多元的,限售房源是其中一个方面。扬州购买二手住宅的客户群体以刚需和学区为主。刚需一般会选择购买总价140万左右的“小三房”,因为二手房的交易主体是个人与个人,存在市场自主行为,卖家如果加价太多,那么买家就会选择总价180万的“大三房”。这两年,因为“二胎”政策的放开,购买学区的客户更多。

扬州卓杰地产总监高玲、爱心房产经理夏翠莲等相关中介负责人向记者介绍,2018年度,市区二手住宅交易量价平稳,整体呈现高开低走、稳中向好的趋势。当年9月到年底,由于全国范围内调控政策的收紧,市区二手住宅热度走低,最终低调收官。从今年3月开始,二手住宅买卖升温显著,根据购房“金三银四红五”的规律,预计整个上半年都将保持较好的交易氛围。

扬州房地产信息中心公示数据显示,2018年市区全年共成交二手住宅13030套,成交面积113.4万平方米。

从成交区域来看,东区成交套数与成交面积均占比最高,共成交3881套;西区成交3419套,北区成交2932套,老城区成交1798套,南区成交1000套。

从成交面积区间段来看,90平方米及以下住宅共成交7774套,占总成交量59.7%;90-144平方米住宅共成交4915套,占总成交量37.6%;144平方米及以上住宅共成交341套,占总成交量2.7%。

从成交个盘详情来看,安庄新村、东方名城、运河丹堤花园、中海玺园、瘦西湖福苑、佳家花园、翠月南苑、阳光花都、康乐新村、九龙花园、连运新村等小区在市场中流通率较高。

未来趋势限售期满后,很难出现“抛房潮”

明年4月,扬州限售期满,二手房供应量是否会出现大增?

“原则上来看,即使限售房源‘解冻’,也很难出现‘抛房潮’。”林展认为,首先,刚需客群对房产的主要诉求是住,而非投资。这就使得,当所谓的“解套”房源到期,并不见得会流向市场。其次,2017年是房价高点,即便当时被套牢的投资客硬撑到了明年,按照市场行情来看,这部分投资客也不一定会拿出来售卖,因为市场已经趋于冷静,除了个别学区,二手房价格一直保持平稳,此时成交意味着损失。

“应该会有部分资金压力较大或资金链断裂的购房者选择抛售。当然,具体还要看这一年的市场走向。”林展补充道。记者了解到,今年进入3月份以来,各大房企加大推新,预计5月份还会迎来新一波“推房潮”,供应会有较大幅度上涨。对此,业内人士认为,成交大涨原因一方面是由于每年2月都是成交低谷,3月份开始出现一波涨幅也在情理之中;另一方面,楼市迎来“小阳春”,有明显的回暖迹象,买房人的观望心态有所改变。

落户影响放宽落户,有利于经济加速发展

4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,今年我国将继续加大户籍制度改革力度,并分类提出了具体要求,其中提到“城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市,全面取消落户限制。”

值得注意的是,2017年6月,扬州市政府网站公布了一则户籍准入和迁移管理规定的补充通知,在2016年扬州已大幅降低落户城镇门槛的基础上,对落户政策进一步放宽。拥有购买、自建、继承、受赠产权住房的外来人员,无需满足社保条件即可落户。租房人员只要稳定就业,并不间断交社保满5年也可落户。

随着“短期看政策,长期看人口”的特征在房地产市场体现的愈发明显,“零门槛落户”趋势之下,扬州楼市会有怎样一个走向?

“放宽落户有利于加速推进户籍人口城镇化,加速扬州城市经济社会发展。”市住建局上述负责人表示,目前扬州正全力打造“三个名城”,作为长三角中比较有竞争力的城市,放松落户限制会加强对人口的吸附力,客观上对楼市是一个利好。
(来源:扬州日报)

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