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房贷专家说,买房子贷款之前要考虑三个问题
发布日期:2015-03-28  浏览次数:2029 次

主讲嘉宾:广发银行房贷资深专家  张松

 我以前在做个人房屋按揭贷款的时候碰到最多的问题有这么几个,我今天总结了一下:

  第一,我们购买房屋时该不该贷款?这个问题好像听起来挺傻的,我买一百万的房子只有五十万,肯定要贷款的。另外还有一些人,我有五千万,我花一百万买一套房子,贷不贷款都无所谓了。所以这个问题是给那些自有资金跟所购房屋价格相当的客户群。

  这位听众,比如你有一百万存款你想要一百万的房子会不会贷款?

  听众:如果是我可能会选择贷五十万的。

  张松:主持人,如果你有100万元、或者比一百万多一点,会不会选择贷款?

  主持人:可能会,我估计我不会把所有的积蓄放在买卖房屋里,我估计一百万的房子可能会考虑付40万。

  张松:以前我跟客户沟通的时候很多人都有这样的矛盾,我贷不贷款,大家经常做这样的思想斗争,我给他们总结了一下,你在买房子贷款之前要考虑三个问题。第一,你现在有这么多钱,你有没有能够获得更好收益的投资渠道?这就是机会成本的问题。拿07年来说,股市疯涨,要投资股市一年挣100%都不算多,这时候贷款利率6%。很显然,如果把钱省下来不去全额支付房款,可能得到更大的收益。话说回来现在这种情况,股市一落千丈,但是你手头还是有钱,这时候你是不是要把所有的钱都去买房子呢,实际上我给大家建议不要这样,因为虽然从现在开始你没有什么好的投资渠道,但是不代表你明年的时候不会发现好的投资机会。像在07年的时候大家谁都不会想到08年末大盘会从6000点跌到1600点的道理一样,所以这是一个机会成本的问题。

第二个问题,我现在手头要不要留存应急的备用金?大家生活嘛,肯定随时随地都可能会出现一种风险,比如说交通意外,比如说父母生病,什么叫风险?我不知道什么时候会发生才叫风险呢,所以手中这种应急的备用金还是必须要有的,你把所有的钱都买房子,手边一分钱没有,到时候出了事你没地儿找钱去,那是比较痛苦的一件事。当然,如果你有能力随时筹措到资金,比如向父母借,那你可以选择不留存应急资金。

  第三个问题,在未来的一段时间内,你会不会有一些大额的资金支出。这个资金支出包括计划中的,还包括计划外的,比如,买房子后,肯定要装修,因此,首先要把装修的钱准备好,这肯定是计划之内的。什么是计划外的呢?也就是有可能有想不到的。所以说第一个问题的答案就有了,就是说即便我已经有一百万存款,在需要买价值一百万左右的房子的时候,尽量还是要选择贷款。

  第二个问题,我们需要贷多少款?在考虑这个问题的时候我也总结了一下,大家可以在贷款前先计算三个数据:

  第一个数据,我每个月能还多少钱,在我的收入范围之内能够拿出多少来还贷款,通过这个金额来倒推出来我最多能够承受多大的贷款额度。

  第二个数据,我需要留存多少钱未来可能用于大额的支出?

  第三个数据,我应该留多少应急的备付金?举个例子,比如说小张现在有40万存款,月收入是1万块钱,打算买一套一百万的房子,这时候小张需要贷多少钱呢?首先要计算,一个月能拿出多少钱来还贷款?按照小张的情况,现在月收入1万,他最多能拿出5千还贷款,按照这个倒推,计划贷款20年还清,惊计算最多能承受80万的贷款额度,顾名思义一百万的房子80万的贷款额度首付是多少?首先已经付了20万了。既然要买房子,要把装修的钱拿出来,所以小张可能还要准备10万的装修费用,他现在已经花了30万了,首付20万,装修10万,还剩10万现金,这个10万是不是要付首付还是说留下来?我建议他把这10万当作应急的备用金留下来存在银行,应急备用金的比例没有一个明确的标准,因人而宜,但是我建议的是,至少要准备月供款的24倍,一个月还5千,就是要留出12万的应急备用金,这是为什么呢?因为以前大家可能感受不到,现在经济危机,贷款后第二个月突然失业了,失业了再找工作可能很困难,首先要把失业没收入这段时间的贷款准备出来,另外我还要生活,不能不吃不喝,所以还要把我日常的生活准备出来。为什么24个月呢?就是说打出了一年的付余,可以给你一年的时间找工作,这个时间相对来说是比较合理的,也比较安全的。

  大家考虑应该申请多少贷款的时候首先要考虑这三个数据,根据自己的资金状况推算需要多少贷款。

  第三个问题,贷款我已经决定了,贷多少钱已经决定了,最后应该贷多长时间呢?这个贷款期限跟年龄有关,银行的贷款期限最长30年,就是说再怎么长贷款期限不能超过30年。

  另外,一般银行要求都是现在的年龄加上贷款的期限不超过60或者不超过65,各家银行可能有一些微小的差别,这个关系不太大。

  另外,我们要通过贷款年限调节月供款的多少,拿50万贷款为例,贷50万,要贷15年,每个月就还3738,要贷20年,每月就还3072,要贷30年,每月就还2433,也就是说要确定贷款金额,可以根据自己的还款能力来确定相应的贷款期限。

    还有一个问题,属于理财范畴的问题了,从长期来看,考虑到资金的时间价值,我个人建议,要尽量使用比较长的贷款年限。为什么呢?举个简单的例子,20年前我父母的月收入1个月大概200元,在当时如果说要去贷款买房子,如果一个月拿出一百多块偿还这个贷款,剩下100多块一家三口的生活可能非常紧了,但是现在,假如那时候我贷的款,节衣缩食一直还到现在,还是还100多块,目前来说100多块对大家的收入水平实际上就是一顿饭,所以考虑到通货膨胀是长期存在的,我个人还是建议贷款期限上要尽量的长。

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