主讲嘉宾：广发银行房贷资深专家  张松

　我以前在做个人房屋按揭贷款的时候碰到最多的问题有这么几个，我今天总结了一下：

　　第一，我们购买房屋时该不该贷款？这个问题好像听起来挺傻的，我买一百万的房子只有五十万，肯定要贷款的。另外还有一些人，我有五千万，我花一百万买一套房子，贷不贷款都无所谓了。所以这个问题是给那些自有资金跟所购房屋价格相当的客户群。

　　这位听众，比如你有一百万存款你想要一百万的房子会不会贷款？

　　听众：如果是我可能会选择贷五十万的。

　　张松：主持人，如果你有100万元、或者比一百万多一点，会不会选择贷款？

　　主持人：可能会，我估计我不会把所有的积蓄放在买卖房屋里，我估计一百万的房子可能会考虑付40万。

　　张松：以前我跟客户沟通的时候很多人都有这样的矛盾，我贷不贷款，大家经常做这样的思想斗争，我给他们总结了一下，你在买房子贷款之前要考虑三个问题。第一，你现在有这么多钱，你有没有能够获得更好收益的投资渠道？这就是机会成本的问题。拿07年来说，股市疯涨，要投资股市一年挣100%都不算多，这时候贷款利率6%。很显然，如果把钱省下来不去全额支付房款，可能得到更大的收益。话说回来现在这种情况，股市一落千丈，但是你手头还是有钱，这时候你是不是要把所有的钱都去买房子呢，实际上我给大家建议不要这样，因为虽然从现在开始你没有什么好的投资渠道，但是不代表你明年的时候不会发现好的投资机会。像在07年的时候大家谁都不会想到08年末大盘会从6000点跌到1600点的道理一样，所以这是一个机会成本的问题。

第二个问题，我现在手头要不要留存应急的备用金？大家生活嘛，肯定随时随地都可能会出现一种风险，比如说交通意外，比如说父母生病，什么叫风险？我不知道什么时候会发生才叫风险呢，所以手中这种应急的备用金还是必须要有的，你把所有的钱都买房子，手边一分钱没有，到时候出了事你没地儿找钱去，那是比较痛苦的一件事。当然，如果你有能力随时筹措到资金，比如向父母借，那你可以选择不留存应急资金。

　　第三个问题，在未来的一段时间内，你会不会有一些大额的资金支出。这个资金支出包括计划中的，还包括计划外的，比如，买房子后，肯定要装修，因此，首先要把装修的钱准备好，这肯定是计划之内的。什么是计划外的呢？也就是有可能有想不到的。所以说第一个问题的答案就有了，就是说即便我已经有一百万存款，在需要买价值一百万左右的房子的时候，尽量还是要选择贷款。

　　第二个问题，我们需要贷多少款？在考虑这个问题的时候我也总结了一下，大家可以在贷款前先计算三个数据：

　　第一个数据，我每个月能还多少钱，在我的收入范围之内能够拿出多少来还贷款，通过这个金额来倒推出来我最多能够承受多大的贷款额度。

　　第二个数据，我需要留存多少钱未来可能用于大额的支出？

　　第三个数据，我应该留多少应急的备付金？举个例子，比如说小张现在有40万存款，月收入是1万块钱，打算买一套一百万的房子，这时候小张需要贷多少钱呢？首先要计算，一个月能拿出多少钱来还贷款？按照小张的情况，现在月收入1万，他最多能拿出5千还贷款，按照这个倒推，计划贷款20年还清，惊计算最多能承受80万的贷款额度，顾名思义一百万的房子80万的贷款额度首付是多少？首先已经付了20万了。既然要买房子，要把装修的钱拿出来，所以小张可能还要准备10万的装修费用，他现在已经花了30万了，首付20万，装修10万，还剩10万现金，这个10万是不是要付首付还是说留下来？我建议他把这10万当作应急的备用金留下来存在银行，应急备用金的比例没有一个明确的标准，因人而宜，但是我建议的是，至少要准备月供款的24倍，一个月还5千，就是要留出12万的应急备用金，这是为什么呢？因为以前大家可能感受不到，现在经济危机，贷款后第二个月突然失业了，失业了再找工作可能很困难，首先要把失业没收入这段时间的贷款准备出来，另外我还要生活，不能不吃不喝，所以还要把我日常的生活准备出来。为什么24个月呢？就是说打出了一年的付余，可以给你一年的时间找工作，这个时间相对来说是比较合理的，也比较安全的。

　　大家考虑应该申请多少贷款的时候首先要考虑这三个数据，根据自己的资金状况推算需要多少贷款。

　　第三个问题，贷款我已经决定了，贷多少钱已经决定了，最后应该贷多长时间呢？这个贷款期限跟年龄有关，银行的贷款期限最长30年，就是说再怎么长贷款期限不能超过30年。

　　另外，一般银行要求都是现在的年龄加上贷款的期限不超过60或者不超过65，各家银行可能有一些微小的差别，这个关系不太大。

　　另外，我们要通过贷款年限调节月供款的多少，拿50万贷款为例，贷50万，要贷15年，每个月就还3738，要贷20年，每月就还3072，要贷30年，每月就还2433，也就是说要确定贷款金额，可以根据自己的还款能力来确定相应的贷款期限。

　   还有一个问题，属于理财范畴的问题了，从长期来看，考虑到资金的时间价值，我个人建议，要尽量使用比较长的贷款年限。为什么呢？举个简单的例子，20年前我父母的月收入1个月大概200元，在当时如果说要去贷款买房子，如果一个月拿出一百多块偿还这个贷款，剩下100多块一家三口的生活可能非常紧了，但是现在，假如那时候我贷的款，节衣缩食一直还到现在，还是还100多块，目前来说100多块对大家的收入水平实际上就是一顿饭，所以考虑到通货膨胀是长期存在的，我个人还是建议贷款期限上要尽量的长。