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二手房交易可避税?不靠谱 “赠予”名义卖房免个税
发布日期:2013-03-07  浏览次数:4521 次
“国五条”发布将近一个星期了,市房产交易中心交易大厅依然挤满赶着过户二手房的市民。同时坊间也在传言,有不少方法可以规避缴纳20%的个税。昨天,记者采访了相关部门及业内人士,得知这些避税招数大多不靠谱,市民不要给自己添麻烦。

  招数

  1

  假离婚卖房免个税

  现在有“满5年唯一住房不缴税”的规定,如果满5年的房子准备卖时,先假离婚,房产证上减少一个人名,把一套房子做成“满5年唯一”,然后再卖房,卖完后再复婚,这样税就不缴了。

  面对潜在的增税压力,有网友在网上表示有合理避税的妙招,“将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后夫妻离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税),卖掉后双方复婚。记者在采访中发现,如今,这种想法在很多想卖房子的人脑海中转悠,已经有一些卖房者打算采用这种方法来避税。

  ■专家

  风险系数大,慎重

  擎天柱律师事务所律师徐悦:采取“假离婚”卖房的人,多数属于家中有两套房产,并且办证满5年。只有将两套房产分割到其中一户之后,才能作为唯一住房出售,并且合理避税。从理论上,这种方式看似合理,但却存在很大的风险。因交易房产而办理离婚的案件确实很多,悲剧也很多,相信很多市民都有所耳闻。在现实中,确有些人借机假戏真做,带着一套自己名下的房子却不复婚了。所以应当首先考察一下夫妻感情是否经得住这么折腾。

  招数

  2

  “离婚结婚”玩两遍?

  还有一种方式在网上疯传,记者在采访中也听到一些买卖房产者议论。

  “第一步,上家离婚,准备出售的房产归于上家男;

  第二步,下家离婚,房产归于下家男(如果有房产的话);

  第三步,上家男携房产和下家女结婚,房产共有;

  第四步,上家男和下家女离婚,房产归下家女;第五步,各自复婚!”

  ■专家

  双方谁玩得起?

  徐悦:一次“假离婚”已经存在很大风险,这种方式的风险就不言而喻了。同时,如果为了规避一项税费而不惜离婚、再娶、再离、再婚,这种做法已经有悖道德伦理,视婚姻为儿戏。在这过程中,如果在任何一个环节衔接不正常,将会影响两个家庭的幸福,相信很多购房者和卖房者都玩不起。

  招数

  3

  打假欠款官司免费过户

  “假离婚”有风险,那么能不能采取其他方式呢?在采访中,也有二手房中介向记者推荐了另外一种“假打欠款官司”的避税方法。

  二手房中介小刘说,比如买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户,一分钱的税都不用交。

  ■专家

  钱会花得更多

  徐悦:如果欠款拍卖房,法院要公开拍卖,价高者得之。即使拍到了,还要交一大笔诉讼费、执行费,过户时仍然要承担税费,应该说根本逃避不了。另外,一旦法院经过审查认定双方的借款行为不真实或为规避税费,很可能会判决合同无效。而且这种行为很可能还涉嫌违反相关法律,要被追究法律责任。

  招数

  4

  签阴阳合同可少缴个税

  在采访过程中,有中介告诉记者,之前有人想做两种不同的合同,也就是在买卖过程中,一份是按照正常价格签的保障双方权益合同,另签一份交给房管局,故意把交易总价写得很低,相应的个税就会很少。

  ■职能部门

  绝对不可能发生

  市房管局两税所征收一科科长邹启涛:我市在全国比较早地实行了二手房交易电脑估价,通过电脑评估,有一套根据房子新旧、地段、位置等综合评估的计算系统,评估出来的价格比较接近周边房价,如果故意把房价写低,通不过系统评估,也就无法成交。

  招数

  5

  用“赠予”名义卖房免个税

  记者从我市一些中介公司了解到,这两天,有一些人在房产交易中心办理“赠予”形式的“卖房”。所谓“赠予”就是赠予人把属于其所有的房产无偿地赠送给受赠人。以这种方式过户涉及的税只有契税,不用交个税。

  ■专家

  非亲属间赠予仍缴个税

  扬州弘瑞税务师事务所注册税务师顾世汉:有婚姻、血缘及法定继承关系的“赠予”是免个税的,但同时其契税会比正常交易要高,同时还需要交一笔不少的公证费用,这样一来,比普通交易的税还要缴得多一些。如果是非亲属间“赠予”,仍要交个税。

  邹启涛:“赠予”在日后的房产交易中也不见得能够沾光,因为房子是赠予的,所以原价就是以“零”计算,日后出售,按照20%征税,本质上就是按照全额的20%来计算,反而不划算。如果被赠予后的房子成为被赠与人的唯一住房,且满了5年,按照现在的情况是可以免个税的,但是现在细则还未出台,并不知道日后的变化,如果有变化,反而会得不偿失。

  【几点疑问】

  1.为何出现贷款未拨先交税情况?

  市房管局房屋权属登记中心主任龚琪虎解释,其实贷款下拨与交税这两方面不存在先后关系。以前贷款买房的人都是先等贷款下拨后再交税,这样是保险之法,因为万一贷款拨不下来,买卖双方会产生矛盾,所以一般都是等贷款发放后再纳税过户。现在不少买卖方为了避免细则落实后多交税,所以先交税,完成过户,之后双方之间再等待资金交付。

  但顾世汉表示,这样做买卖双方都承担着风险,如果银行的贷款最终发放不下来,买卖双方已完成纳税。卖房人可能面临尾款拿不到、房子已过户的风险;买房人则会面临批贷未成功或批贷量较少,不能及时付款给卖方的违约风险。    

  2.二手房过户需带哪些资料?

  记者从市房管局房屋权属登记中心了解到,办理二手房过户需要携带以下材料:房产证、土地证(划拨土地还需提供划拨土地准予转让通知书)、转让双方的身份证、户口簿、结婚证(或者单身证明)。    

  3.现场如何办理过户?

  那么,到了交易中心,如何办理过户呢?

  转让双方在服务台领取并填写相关表格→1-8号窗口办理产权受理→需要贷款的,到银行办理贷款手续→9-17号窗口缴纳相关税费→1-8号窗口办理→凭身份证、收件收据到36、37号窗口领证,过户完成。

  需要提醒的是,在最后领证前,需要等上7个工作日或15个工作日,工作人员解释,这是给交易中心工作人员一定的办证时间,一般需要贷款买房的是7个工作日,不需要贷款买房的是15个工作日。

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